Ипотечно-инвестиционный анализ: формулы

Пример использования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости. Кредит и его виды 3. Имущество — совокупность имущественных, то есть подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо физическое или юридическое. Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на: Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Согласно Градостроительному Кодексу РФ объекты недвижимости — объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность.

ИПОТЕЧНО - ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ

Краткая характеристика рынка недвижимости и ипотеки в Российской Федерации и его ближайшие перспективы Как известно из практики управления капиталом, а именно инвестициями, любой анализ процесса вложения средств в бизнес начинается с изучения самого рынка и его тенденций развития. Это касается также и рынка недвижимости. Степень развития кредитной сферы, которая является главным агентом, обеспечивающим спрос на объекты недвижимости. Здесь важнейшим императивом выступает как наличие свободного рынка, где формируются условия сделок, так и степень развитости инфраструктуры банки, агентства недвижимости, государственные программы субсидирования и т.

Макроэкономические показатели, оказывающие прямое или косвенное влияние на рынок ипотеки.

Ипотечно-инвестиционный анализ: формулы особенности рынка жилья, правовая гарантия сделок, защищенность прав частной собственности.

Заказать новую работу Оглавление Введение 2 1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа 4 2. Три основных подхода к оценке 8 3 Модельная техника анализа техника Элвуда 15 4 Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием техники ипотечно-инвестиционного анализа. Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости. Здесь необходимо разделить два понятия - цену и стоимость объекта недвижимости: Цена объекта недвижимости отражает уже свершившийся факт, сделку.

Остановимся на наиболее актуальной - рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на рынке в данный момент. Рыночная стоимость недвижимости может быть больше, меньше или равна ее рыночной цене. Кроме того, различают стоимость замещения объекта недвижимости, стоимость воспроизводства объекта недвижимости, инвестиционную стоимость или инвестиционный потенциал недвижимости, и др.

Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости, что рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться.

Однако, если оцениваемый объект финансируется за счет собственных и заемных средств инвестора, возникает проблема определения рыночной стоимости собственного капитала инвестора и рыночной стоимости привлекаемого ипотечного кредита. Ипотечно-инвестиционный анализ - , или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.

Используя ипотечное кредитование инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности.

Представлен материал по ипотечно-инвестиционному анализу. обращение и ипотека","Оценка собственности","Ипотечно-инвестиционный анализ".

Преимущественно при оценке недвижимости прибегают к ипотечно-инвестиционному анализу. Он включает расчет с включением общей ставки капитализации, содержания типов капитала в недвижимости, размера его прироста-потери на протяжении типичного периода инвестиций. В процессе нахождения общей ставки — базового фактора анализа - применяют 3 типа дохода на собственный капитал: Формализованно расчет общей ставки капитализации представим таким образом: Другими словами, аналог дисконтной ставки, определяемой из модели инвестиционной группы.

Только здесь вместо нормы отдачи берут ставку капитализации заемного капитала, содержащую также возврат инвестиций. Его дисконтирование считают по отдаче собственного капитала, потом вычитают из суммы, поскольку он отражает доход с источника, отличного от ежегодного дохода, ложащегося на собственный капитал. Данная составляющая также дисконтируется соответственно норме отдачи собственного капитала, вычитается при приросте капитала и прибавляется при его уменьшении в период владения.

Общую ставку, рассчитанную выше, можно использовать при капитализации операционного дохода в общую стоимость. Стоимость недвижимости находим, применив ипотечно-инвестиционный анализ. Сначала, чтобы узнать общую ставку капитализации, найдем составляющие, которые отсутствуют в условии:

Курсовая работа на тему: Ипотечно-инвестиционный анализ

-анализаторы Ипотечно - инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимости собственного и заемного капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного - дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

В книжном интернет-магазине «Читай-город» вы можете заказать книгу « Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие» (Баронин С., Бочкарев.

Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным классификационным признакам: Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода. Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами. Кредиты с постоянными платежами — самоамортизирующиеся кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами. Кредиты с переменными платежами — кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

К ним относят кредиты: Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга: Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности.

Изменение ставки может осуществляться следующим образом: Канадский ролл-Овер — форма кредита с переменной ставкой, когда корректировка процентной ставки происходит через заранее установленные временные интервалы обычно несколько лет. Кредит с дисконтными пунктами означает, что заемщик реально получает сумму меньшую, чем та, которая указана в кредитном соглашении. Однако процентные и амортизационные платежи должны выплачиваться со всей долговой суммы.

Ваш -адрес н.

Ипотечно-инвестиционный анализ — разновидность доходного подхода , который используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита. Инвесторы , использующие кредиты , получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.

Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности.

Ипотечно-инвестиционный анализ на основе капитализации дохода Юридическую сущностьсоставляют: право собственности, право хозяйственного.

В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности. Традиционная техника ИИА приемлема для оценки любого приносящего доход объекта недвижимости со стабильным и нестабильным потоком доходов.

Стоимость собственности Сн рассчитывается: Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости. Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия или выручка от перепродажи оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.

Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие

Классификация кредита по видам зависит и от его обеспеченности. Обычно обеспеченность различают по характеру, степени полноте и формам. По характеру обеспечения выделяют ссуды, имеющие прямое и косвенное обеспечение.

В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и.

Так как одной из задач Холдинга является постоянный поиск новых инвестиционных проектов, то и инвестиционный анализ — это неотъемлемая часть его функций. В большинстве случаев для анализа используется программный продукт, который очень сильно облегчает жизнь аналитикам. Предприятия Холдинга подвергаются как внешнему, так и 3. Ипотечно-инвестиционный анализ Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала.

При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала 3. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала Инвестиционно-ипотечный анализ В основе инвестиционно-ипотечного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств.

В соответствии с этим максимальная обоснованная цена за собственность определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвеститора, и величины кредита или его текущего остатка. Инвестиционно-ипотечный анализ принимает во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает 3.

Ипотечно-инвестиционный анализ: традиционная техника

Изучение данной дисциплины базируется на следующих дисциплинах: Экономическая теория, Планирование на предприятии, финансы и кредит, Бухгалтерский учет, Финансовый менеджмент Целью методических указаний является оказание методической помощи студентам в углублении и систематизации знаний в области оценки недвижимости, получение прикладных знаний в области ипотечноинвестиционного анализа. Цель методических указаний - дать представление студентам о применении техники ипотечно-инвестиционного анализа в оценке приносящей доход недвижимости.

Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие Баронин Сергей « Оценка собственности», «Ипотечно-инвестиционный анализ» и выполнении .

В условиях становления рынка недвижимости объекты приобретаются в основном за счет собственных средств. Мировая же практика стран рыночной экономики исходит из того, что почти все сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов, то есть используется финансовый левередж рычаг. Кредиты для финансирования сделок с недвижимостью привлекаются в силу ряда причин, основными из которых являются следующие: Стоимость недвижимости высока, и лишь немногие покупатели располагают достаточной суммой для ее приобретения.

Те, кто обладает достаточными средствами, стремятся уменьшить риск вложений капитала, то есть стремятся диверсифицировать свои инвестиции. Использование кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности, приносящей доход. Экономия за счет сокращения налогов в большинстве стран проценты по кредитам не облагаются налогом.

Следовательно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: При этом ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

2.Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

АНАЛИЗА Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, то необходим учет особенностей финансирования недвижимости, он проводится методом ипотечно-инвестиционного анализа, который предполагает включение в процесс инвестирования еще одно лицо — кредитора. Инвесторы получают определенные выгоды от активов, приобретенных с использованием ипотечного кредита, в тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от таких активов превышает процент по кредиту имеет место благоприятный финансовый левередж рычаг , то есть инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

Для собственности, приобретенной с привлечением кредита, в целом ставка может быть рассчитана как средневзвешенная ожидаемых ставок дохода для кредитора и инвестора, то есть общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора. К требованиям банка относятся: К требованиям инвестора относятся:

финансы; Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие «Оценка собственности», «Ипотечно-инвестиционный анализ» и выполнении.

Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода 3. Ипотечно-инвестиционный анализ Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки.

Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного — дисконтированием платежей по обслуживанию долга. Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.

Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. Гриф УМО вузов России

Но поскольку недвижимость на рынке очень часто оказывается уже обремененной ипотечным кредитом, то часть ее стоимости представляет собой собственность кредитора, а покупатель инвестор выкупает только собственный капитал продавца. Целью инвестиционно-ипотечного анализа является определение выкупной цены недвижимости. Так называемый традиционный подход к определению выкупной цены состоит в том, что она рассчитывается как сумма текущей стоимости собственного капитала и текущей стоимости остатка кредита.

Текущая стоимость и того, и другого есть не что иное, как текущая стоимость потока доходов. То есть выкупная цена — это текущая стоимость доходов инвесторов и доходов кредиторов, причем и тем, и другим доходы должны обеспечить как возврат капитала, так и доход на него. Уровень доходности для анализа закладывается с учетом степени риска.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа то часть ее стоимости представляет собой собственность кредитора, а покупатель.

Ремонт в хрущевке Ипотечно-инвестиционный анализ: В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности. Традиционная техника требует оценок прогнозируемых денежных потоков, которые должны быть получены инвестором, а также выручки от перепродажи.

Эти два элемента дают оценочную текущую стоимость собственного капитала. Затем к стоимости собственного капитала прибавляется первоначальный остаток по кредиту независимо от того, новый это кредит или перешедший к инвестору долг с тем, чтобы определить оценочную цену. В случае если новый кредит предоставляется на текущих рыночных условиях и конечная отдача на собственный капитал отвечает текущим рыночным требованиям, то результатом станет оценочная рыночная стоимость недвижимости.

Обратите внимание, что данная техника не принимает в расчет последствия налогообложения.

Ипотечные облигации и закладные. Подробное объяснение